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多地试点现房销售 商品房预售制 该不该取消

2018-10-31  来自: 经济日报浏览次数:148

多地试点现房销售 商品房预售制 该不该取消




  多地试点现房销售 商品房预售制
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  合肥、深圳、中山等多地试 点现房销售——

      商品房预售制 该不该取消

  在商品房预售制度下,对于购房者而 言是先交钱再拿房,存在很多不可 预料的因素和风险。若房地产开发 商资金管理不善,其所开发楼盘 可能会变成“烂尾楼”,给购房者带来 重大经济损失。因此,现房销售是大势所趋。但从短期来看,如果取消房地 产预售制度,会带来供应量 短期锐减,不利于市场平稳运行。因此,必须在房价平 稳周期内逐步实现现房销售

  近日,广东商品房现 房销售试点项目龙华金茂府在深圳正式亮相。同时,中山市国土局 网站显示,在10余起土地拍卖中,城市住宅用地 出让要求以“出让后实行商 品房现售”为前提条件。一时间,对于是否应该 取消商品房预售制的讨论又火了起来。

  有观点认为,现房销售制度 可以有效降低消费者购房风险。但也有人认为,取消商品房预 售制度会降低住房供给量,增加资金使用成本。有利有弊的商 品房预售制度是否应该继续?现房销售制度 是否应该全面推广?对此,经济日报·中国经济网记 者采访了众多业内专家。

  多地试点现房销售

  10月19日,合肥市房地产 管理局发布了《关于加强新建 商品房现房销售管理工作的通知》,鼓励支持房地 产开发企业实行新建商品房现房销售。

  《通知》指出,为深化商品房 预售管理,探索建立新建 商品房现房销售备案制度,房地产开发企 业在新建商品房现房销售前,应当到房地产 行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。优化、简化备案手续,减轻企业运营成本,鼓励支持房地 产开发企业实行新建商品房现房销售。

  实际上,探索和鼓励取 消商品房预售制度的不止合肥一座城市。今年4月底,福建住建厅就要求,福州、厦门两市试点 在土地出让中逐步提高商品房预售条件,直至实现现房销售。

  此外,还有很多城市 实行过住宅封顶销售、现房销售试点。2016年,杭州、南京、苏州等城市土 拍时的现房销售要求被认为与抑制楼市过热有很大关系。有统计数据显示,2016年8月份至2018年7月份,南京先后拍出67块现房销售地块。苏州从2016年9月份至今,累计出让了超过130宗住宅用地,其中有约70宗要求现房销售,占比超50%。

  预售制度有利有弊

  房地产预售,在过去一二十 年中是非常普遍的现象。有关统计数据显示,我国80%至90%的商品住宅都 是采用预售方式。商品房预售制 加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。我国发展住房 市场化以来,预售制度客观 上对房地产市场的繁荣发展起到了关键作用。

  然而,商品房预售制 度也存在一些弊端。在商品房预售制度下,对于购房者而 言是先交钱再拿房,存在很多不可 预料的因素和风险。例如,如果遇到开发 商偷工减料,建造劣质工程,可能购房者拿 到的是不合格房子。更严重的情况是,遇到房地产下行周期,若房地产开发 商资金管理不善,其所开发楼盘 可能会变成“烂尾楼”。

  “当下,房地产市场出 现的各种质量问题基本都与预售制度有关。虽然,预售制度加快 了房企的销售节奏和建设数量,是房地产行业 快速发展的基础条件之一,但对购房者来说,因为保障度太低,存在各种不确定风险,由此产生的大 量纠纷经常让购房者付出不小的代价。”中原地产首席 分析师张大伟说。

  广东连越律师 事务所合伙人黄罗平表示,与商品房预售 制度相关的纠纷有四大类,一类是没有取 得预售证就开始卖房,有的开发商为 了资金快速回笼,未取证先卖房,很多行为并未 在职能部门的监管之下;第二类纠纷是 面积差距问题,预售合同与实 际面积不符,特别是公摊面 积小于图纸,购房者可能面 临利益受损;第三类纠纷是 逾期交房,由于开发商资 金链问题,对工期把握不 准问题等,导致交房时间 没有按合同约定;第四类纠纷是 逾期房证问题,交楼时间逾期 将直接影响购房者办理房产证。

  此外,在实践中还存 在商品住房开发期间发生设计变更,但开发商并未 主动通知购房者,导致购房者拿 到的房子“货不对版”。

  黄罗平认为,商品房预售制 度客观上还会加大司法部门的工作量,给购房者带来风险。对于按揭买房 的购房者而言,如果开发商资 金链断裂,购房者不仅要 还银行贷款,还会面临拿不 到房子的悲惨处境,但现房销售可 以有效地避免这些纠纷,减少消费者的风险。

  取消预售影响几何

  对于应该预售 还是应该现售,尚存很多争议。如果取消预售,将会对楼市产 生怎样的影响?

  黄罗平认为,预售制度能够 实现高周转,提高房地产开发速度。但是,如果取消预售制度,会造成开发商 资金链紧张,开发周期变长,进而减少住房供给量。

  对于消费者而言,现房销售安全。“从法律上讲,取消预售对购 房者非常有利,能够避免预售 房屋的不确定性,减少纠纷,保障购房者的 资金安全。”黄罗平说。

  张大伟认为,现房销售是大势所趋。但从短期来看,如果取消房地 产预售制度,会带来供应量 短期锐减,不利于市场平稳运行。因此,必须在房价平 稳周期内实现现房销售。

  恒大研究院副 院长夏磊认为,预售过渡到现售,与市场环境息息相关。市场不好时,即使早早拿到预售证,房子也没准卖得出去,有很大可能要 等建成现房才能卖出去。市场好的时候,才能体现出商 品房预售制的资金回笼优势。值得注意的是,市场好的时候,有些房企会主 动实施现房销售政策,因为现房定价 会更加合适。所以,预售还是现售,不能政策打转向盘,一下子猛改,应该由企业根 据市场情况自主选择。

  夏磊表示,在房企资金链 偏紧的情况下,房地产预售仍 将是主流,这符合行业惯 例和发展规律。选择现房销售 还是预售应视具体情况而定,不应该搞一刀切。

  相关专家表示,无论是实施商 品房预售还是现房销售,都应该以维护 良好的市场秩序为根本。特别是实行预 售制度时,开发商更应该 秉承诚信原则,按照合同约定 及时交付房屋,应趋利避害,维护市场稳定,促进市场平稳 健康发展。


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